70年产权是怎么来的
[2015-05-21]

摘自新浪新闻http://news.sina.com.cn/c/zg/jpm/2015-05-20/17331059.html

京华时报报道,5月19日,多家房地产网站发布一篇有关房地产税加快进入立法、中央取消房产证70年产权的文章,业内人士表示并不靠谱。

  背了几十年房贷拿到房本,你却发现自己仍然像是个长期租户,要住下去可能还得接着交钱。

  这并非没有可能,根源就在于现行法律规定,居住用地土地使用权出让最高年限为70年。

  国土资源部部长姜大明在3月份接受媒体采访时表示,房屋所有权不存在使用期限问题。2007年颁布的物权法也明确规定住宅建设用地使用权期满的自动续期。

  取消房屋70年产权是个谣言,可是,续期细则迟迟没有动静,要不要接着交钱,交多少钱,对所有有房和无房的人来说,都是涉及切身利益的大事。

70年产权是怎么来的?

  要搞懂这个问题,必然不能回避中国的土地所有制和土地管理发展史。

  我国实行的是土地的社会主义公有制,即全民所有制和集体所有制。因此,土地不能买卖,甚至1988年以前的宪法规定,连土地出租都是不允许的。

  据中国共产党新闻网报道,上世纪80年代以来,传统的福利分房制度(包括实物福利分配、低租金近乎无偿使用、国家或单位所有的体制)弊端日益凸显,全国住房紧张的状况直接催生了房改的提速。

  1980年邓小平提出了改革城镇住房投资的设想之后,福利分房向住房商品化改革逐渐启动。

  为了推动房改,我国于1987年颁布了《土地管理法》,并于1988年、1998年和2004年先后进行了3次修订,删除了“禁止土地出租的内容”,增加了“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等规定。

  法律的更改适应了现实的需要,将土地所有权与使用权分离,盘活了土地资源,但是土地使用权期限应该定为多久?

  放眼望去,国际上绝大多数国家实行土地私有制,没有经验可以借鉴。学者将目光投向英国殖民统治下的香港。

  经济学家周其仁告诉中国企业家网,英国皇家把在本土土地批租的手段用到了香港,由于中英租借时限为99年,所以香港最早租赁时限也是99年,随着时间临近逐渐缩短。

  当时的土地管理局拿香港做样本,一开始提出了住宅50年产权,之后上报给国务院领导被问及“能不能再长一点”,最终就变成70年了。

  这一说法得到曾任中国第一任国家土地管理局局长王先进的印证。

  多家房产网站报道,王先进谈到,原先定了50年,后来一位主要领导问年限长一些行不行,他表示“再增加几十年可以。后来制定法律时,就变成最高年限70年。”

  此外,根据1990年国务院出台的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限分别为:工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

70年后,我们会不会“无家可归”?

 

  从上世纪90年代推行房改开始算起,最早的商品房房龄也不过30多年,可房子和土地的归属不能到了70年后再解决。

  据凤凰房产报道,有专家认为,土地自身的价值不断升值,而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而必然会折旧,也就是必然会相对贬值,因此,一些敏感的购房者已经发出了“70年后,我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。

  2007年出台的物权法第149条规定,住宅“建设用地使用权”期间届满的,自动续期。这在一定程度上给有房的业主吃了颗定心丸。可如何续期仍然没有详细规定落地。

  同时,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条和41条分别规定,“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记”; “土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记”。

  1994年出台的《城市房地产管理法》第22条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”

  北京市2005年出台《北京市国有建设用地供应办法(试行)》,其中第二十五条规定:“土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

  这些语焉不详的法规难免让许多购房者担忧,“土地使用权”70年到期后怎么办?要不要缴纳土地出让金?如果还要交钱,自己是否等于是长期的租房,当了这么多年的“房奴”是否值得?如果不缴,政府无偿收回土地,我们的房子怎么办?

  70年产权带来的问题还不止于此,

  据燕赵都市报报道,北京大学光华管理学院朱国钟研究发现,70年产权对中国城市化进程、对社会发展和民生保障都有着重要影响。

  对于临近土地使用期限的房子,人们不大会对住房进行翻修和重新开发;住宅老化,富人自然会寻求新住宅,而新建筑总是在城市周边地区开发出来,导致的结果就是城市扩张得厉害,老城区会老化得厉害。

  朱国钟个人推测,“以后中国也会出现大面积的贫民区,聚集在现在的高层建筑区里面。”

  另外,据新京报报道,2011年银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示,我国现有的制度——房屋产权70年,致“以房养老”难推行。

如何解决,看专家的四大设想

  据新浪房产报道,业内专家给出的解决办法之一就是重签合同,续缴出让金。

  这一做法的最大障碍是:届时小区业主们作为分散的个体,很可能无法在怎样缴和缴多少土地出让金方面达成共识。同时,这笔土地使用金具体数额多少,拥有房屋产权的业主是否愿缴,能否缴得起,一旦有房屋业主不愿缴纳,法律是否允许强行拆迁该业主的房屋,都是个未知数。

  土地管理专家林增杰告诉燕赵都市报,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限,不应该超过30年。

  办法之二就是房随地走,国家补偿,或者用类似拆迁安置的办法解决。

  但这一设想不得不面对的尴尬问题是:房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面,《物权法》确定保护公民合法私有财产,城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。总的来说,这不是国家和业主“共赢”的方式。

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  中央党校国际战略研究所副所长周天勇在微博上提出的办法可谓另辟蹊径:即坚持土地国有和集体所有公有制度不变,延长企业、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。这样可以确立土地使用者的使用年期产权,可以交易、抵押、入股和继承。唯此可理顺一切。

  此外,众多业内人士普遍认为,因为70年产权期限没有到期,因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的现实个案还比较鲜见。将来,国家政策会持续调整和法律法规也会适时完善,将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解,购房者也将更加理性。

  70年产权如何续期不是个小事,对于普通人来说,房子是最大的财产,但这最大的财产却处于价值不确定状态,是问题不迫切,还是有关部门不作为,甚或是不想因此影响房地产市场?

(晓航 综合相关媒体报道)


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